La conclusion d’une vente d’immeuble à construire est facultative quand l’immeuble est à usage professionnel commercial, ou industriel.
En revanche, elle est obligatoire quand l’immeuble est à usage d’habitation ou professionnel et d’habitation car le contrat relève alors du secteur protégé.
L’article L261-10 du Code de la construction et de l’habitation rend obligatoire la conclusion d’un contrat de vente d’immeuble à construire du secteur protégé quand 3 conditions sont réunies :
- Un immeuble d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation
- Un contrat ayant pour objet un transfert de propriété
- Des versements de fonds avant l’achèvement de la construction.
Il existe dans ce cas un dispositif plus protecteur du client, compte tenu de l’existence de versements de fonds avant l’achèvement de la construction.
En pratique les versements de fonds vont s’échelonner entre la conclusion du contrat et la livraison de l’immeuble, fonction de l’état d’avancement des travaux et de la grille des paiements.
C’est ce qu’on appelle la vente en l’état futur d’achèvement, dite aussi VEFA.
En revanche la vente est libre et non soumise à ce contrat obligatoire, si l’acheteur n’effectue aucun versement avant la construction et ce même si l’immeuble n’est qu’à l’état de projet au moment de la conclusion du contrat de vente.
Il existe encore la vente « clef en mains » mais qui va imposer au promoteur un effort financier plus important.
- Possible contrat de réservation avant le contrat de vente :
L’article L 261-15 du code de la construction prévoit que la vente d’immeuble à construire du secteur protégé (lorsque les 3 conditions vues ci-dessus sont réunies) peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué sur un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à l’acheteur un bien.
Le dépôt de garantie est imputé sur le prix de l’immeuble si la vente est bien conclue et il est attribué au vendeur en cas de désistement du réservataire.
La Cour de Cassation rappelle que ce contrat préliminaire est un contrat essentiellement synallagmatique qui comporte donc des obligations réciproques.
Le vendeur s’engage en contrepartie d’un dépôt de garantie à réserver à l’acheteur éventuel un immeuble.
Ce contrat est tout à fait facultatif.
Le promoteur peut parfaitement s’en passer, vendre directement les immeubles à terme ou en l’état futur d’achèvement.
Mais il est souvent utilisé car utile en pratique.
Il est avantageux parce qu’il permet d’exiger des versements de fonds avant la conclusion de la vente elle-même. Les fonds sont alors évidemment consignés, mais ils permettent de lier le futur acheteur et cela aide le promoteur dans l’obtention de ses crédits.
En contrepartie de cette consignation, le promoteur doit souscrire un certain nombre d’engagements qui restent prévisionnels.
Le réservant doit proposer la vente dans certaines fourchettes de prix et cela lui donne une marge de manœuvre plus large que dans n’importe quel autre avant contrat.
Cela permet donc au promoteur :
- De tester le marché
- De fixer le client
- De préparer la vente.
Si le test se révèle négatif, le promoteur peut renoncer à l’opération et rembourser le dépôt de garantie.
Il peut être aussi utilisé par le promoteur comme un véritable acte préparatoire à la vente.
Dans ce cas le promoteur souscrit lui-même des obligations fermes et définitives et on arrive pratiquement à une vraie promesse de vente.
Cela inspire confiance à l’acheteur potentiel.
Ce contrat préliminaire est lui aussi strictement réglementé comme la vente elle-même et cela pour protéger le consommateur.
Il y a un certain nombre de mentions obligatoires :
Local décrit, nombre de pièces, dépendances, dégagements, situation au sein de l’immeuble.
Il faut également une description de l’immeuble global, les équipements, la qualité de la construction, les prix prévisionnels et les éventuelles modalités de révision.
Le délai d’exécution des travaux, la date prévue pour la conclusion de la vente.
Cette date-là est très importante puisqu’elle détermine l’importance du dépôt de garantie :
5 % maximum du prix prévisionnel de vente, si la vente intervient dans un délai d’un an et 2 % si elle intervient dans les 2 ans.
Aucun dépôt ne peut être exigé si ce délai excède 2 ans.
Ce dépôt de garantie correspond en fait à une sorte de sureté réelle, versée dans un compte spécial, ouvert au nom du réservataire dans une banque, chez un notaire, ou dans un établissement spécialement habilité à cet effet.
Tant que la vente n’est pas intervenue, il est interdit de remettre le dépôt de garantie au promoteur.
Si finalement la vente n’est pas conclue, le dépôt est remis à celui qui n’est pas à l’origine de la rupture.
Quand le contrat définitif est conclu, ce dépôt de garantie vient en déduction du prix de l’immeuble futur.
La Loi précise que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de 3 mois au déposant si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur.
Une précision importante ; si dans le contrat définitif l’acquéreur recourt à un prêt et qu’il y a une condition suspensive d’obtention d’un prêt, le client peut récupérer le dépôt de garantie s’il n’obtient pas son prêt.
Souvent d’ailleurs, on mentionne d’emblée la condition suspensive d’obtention du prêt global, dès la conclusion du contrat préliminaire.
En cas de différence importante par-rapport aux prévisions de contrat préliminaire, (si le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel) le dépôt de garantie doit être rendu, sauf bien sur si l’acheteur veut quand même acheter.
A noter que l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.
- Le contrat définitif obligatoire dans le secteur protégé (quand il y a les 3 conditions du début : habitation, versement de fonds avant la construction, transfert de propriété)
Il y a des dispositions impératives pour ce contrat de vente, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement du secteur protégé.
Juridiquement c’est un transfert de propriété progressif à l’acquéreur, avec un échelonnement des paiements fonction de l’avancement des travaux.
Désormais, le vendeur avant la conclusion d’une VEFA, doit souscrire une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.
Cela sécurise les accédants à la propriété.
C’est le promoteur qui conserve le pouvoir du maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. C’est à lui de choisir les architectes, entrepreneurs, outre techniciens, se charger de la réception des travaux et cela jusqu’à la levée des réserves.
L’acquéreur ne peut pas s’immiscer dans la construction ni même se faire autoriser par le Juge à procéder à certains travaux.
Et le paiement du prix se fait à mesure de l’avancement des travaux.
Cette règle est destinée à protéger l’accédant en cas de panne financière du promoteur.
Elle est impérative dans le secteur protégé et les modalités de paiement du prix font l’objet d’une règlementation précise avec une grille des paiements.
Le contrat doit être conclu par acte notarié, contenir un certain nombre de mentions obligatoires et si le contrat contient une clause incompatible avec les textes du secteur protégé, l’article L 261-16 prévoit que la clause est réputée non écrite, par exemple, une clause de non garantie des vices de construction.
Dans le contrat on doit faire figurer :
- La description de l’immeuble ou la partie de l’immeuble vendu,
- son prix,
- les modalités de paiement du prix,
- les modalités de révision du prix,
- le délai de livraison de l’immeuble (qu’il ne faut pas confondre avec le délai d’achèvement)
- la garantie de bonne fin quand la vente revêt la forme d’une vente en état de futur d’achèvement
- la condition suspensive de l’obtention des prêts
- et la notification du plan de financement de l’opération de construction.
Si l’immeuble est compris dans un ensemble immobilier il faut produire un plan qui fait apparaitre le nombre de bâtiment, le nombre d’étages de chacun d’eux et le règlement de copropriété doit être communiqué à l’acquéreur avant la signature du contrat.
Si l’accédant envisage de payer le prix avec l’un des prêts visés par la Loi, la vente est conclue sous condition suspensive sinon il faut bien qu’il y ait une mention manuscrite de la main de l’acquéreur par laquelle il reconnait avoir été informé de cette protection mais qu’il renonce librement à cette condition au cas où il déciderait ultérieurement de demander un prêt.
Tant que la condition d’obtention du prêt n’est pas remplie le vendeur ne peut percevoir aucun acompte.
(Attention cela ne concerne pas le dépôt de garantie du contrat préliminaire vu ci-dessus.
Mais ce dépôt de garantie devra lui être restitué si le prêt n’est pas obtenu.)
Les obligations du vendeur sont lourdes :
Il doit construire l’immeuble
Il a des obligations proches de celles d’un entrepreneur.
Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu à essentiellement 2 obligations :
- L’obligation de délivrance,
- Et celle de garantie.
Ainsi il doit achever et délivrer un immeuble conforme au contrat dans le délai prévu et l’obligation de garantie englobe la garantie contre les vices et celle contre l’éviction.
La garantie contre les vices de construction est calquée sur celles des constructeurs et des entrepreneurs (garantie décennale et biennale).
A ces deux obligations fondamentales, vient s’ajouter l’obligation de fournir des garanties de bonne fin quand la vente a pour objet un immeuble du secteur protégé.
Le délai pour construire est un élément essentiel du contrat.
Il est fixé librement par les parties, en général par le vendeur.
Souvent il est prévu une clause de majoration possible de délais d’achèvement en cas de survenance d’éléments fortuits, intempéries, grêles, etc…
Ces clauses sont licites.
Un chantier est nécessairement soumis à un certain nombre d’aléas et il est nécessaire d’en tenir compte.
Elles doivent toutefois rester raisonnables (par exemple accorder une marge de retard d’un mois ou deux.)
Le délai de livraison doit toutefois ne pas être confondu avec le délai d’achèvement.
En effet, dans la vente d’immeuble à construire, la livraison de l’immeuble est précédée de plusieurs étapes qui sont l’achèvement des fondations, la mise hors d’eau et l’achèvement de l’immeuble.
L’achèvement de l’immeuble constitue la dernière étape avant la délivrance du bien à l’acheteur.
Il prépare la livraison qui intervient peu après quand l’immeuble est entièrement terminé.
Ainsi l’immeuble est achevé quand sont exécutés les ouvrages et les éléments d’équipements indispensables à l’utilisation de l’immeuble : le clos et le couvert, les aménagements intérieurs des locaux, eau, gaz, électricité, installation de chauffage, sanitaires, portes, volets, fenêtres, différents d’espaces verts, revêtement des voies d’accès de l’immeuble, ou exécution des peintures dans les parties communes.
Cette date d’achèvement détermine le point de départ du paiement de 95 % du prix et le délai d’action en nullité de l’acquéreur en cas d’inobservation par le vendeur des dispositions de forme du secteur protégé ainsi que l’expiration de la garantie bancaire d’achèvement.
La constatation de l’achèvement n’emporte pas reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits de l’acquéreur.
Pour que l’achèvement soit constaté, il suffit que l’immeuble soit habitable et pas terminé.
Pour la livraison en revanche et pour pouvoir exiger les 5 % restant, l’immeuble doit être complètement terminé et conforme.
L’action en paiement du vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement, est soumise à la prescription de 2 ans prévue à l’article L 218-2 du code de la consommation lorsqu’elle est dirigée contre un accédant personne physique agissant à des fins non professionnelles.
En cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat, il y a évidemment possibilité de consigner le solde du prix.
Ainsi ce formalisme limité au secteur protégé, savoir lorsque les 3 conditions sont réunies (habitation, ou professionnel et habitation et transfert de propriété, et versements de fonds avant l’achèvement) est protecteur du consommateur, tout en permettant au promoteur de financer au fur et à mesure la construction.
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